임대보증금의 성격은 무상 대여금 이므로
세법에서는 임대보증금과 관련한 이자수익효과 등에 대하여 익금으로 처리하도록 규정하고 있다.
(조세특례제한법 제138조(임대보증금 등의 간주익금))
소득처분은 기타사외유출로 처리 한다.
1. 부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국법인이
2. 차입금 과다법인인 경우 (차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 경우)
적용한다.
산식은 아래와 같다.
간주익금
= (임대보증금 × 365 - 당해건설비상당액 × 365) × 정기예금이자율(2.9%) × 1/365 - 금융수익
= (임대보증금 적수 - 당해건설비상당액 적수) × 정기예금이자율(2.9%) × 1/365 - 금융수익
이미 금융수익으로 인식한 부분에 대해서는 공제해주고 있다.
(정기예금이자율은 2023년 기준 2.9%로 인상 되었습니다.)
(법인세법 시행규칙 제6조)
임대보증금 적수와 당해건설비상당액 적수 계산에 대해서 알아보겠다.
1. 임대보증금 적수
임대보증금을 몇일 동안 보유하고 있었는지 계산하는 과정이다.
임대보증금은 수시로 입금, 출금 될 수도 있기 때문에 아래와 같이 계산한다.
임대보증금 누계 × 일수
(예시)
1년 365일 중,
기초부터 100원의 임대보증금을 200일간 보유
→ 반환 → 공실 → 입실 →
150원의 임대보증금을 100일 동안 보유하게 되었다고 가정하겠다.
임대보증금적수
= (100원 × 200일) + (150원 × 100일) + (0원 × 65일) (공실)
= 20,000 + 15,000 + 0 = 35,000원
참고로, 당연하지만 임대보증금은 전체 건물 면적 중, 임대 면적에서만 발생한다.
2. 당해건설비상당액 적수
건설비를 얼마나 사용했는지 계산하는 과정이다.
당연히 토지의 가치는 제외된다.
건물의 취득가액(또는 건설비) 뿐 아니라, 건물의 가치를 높이는 자본적지출을 한 경우에도 건설비로 인정 된다.
건물의 감가상각비는 고려 되지 않는다.
(당해건물의 취득가액 + 당해자본적지출 가산) × 임대면적/연면적 × 일수
(예시)
당해년도에 500원을 사용해 토지를 구매해서 건물을 건설 했다.
300원은 토지, 200원은 건물 건설비 이다.
기초의 건물 감가상각 누계액은 150원 이다.
기중, 건물 엘레베이터 설치로 100원의 공사비가 투입 되었다. (기초 이후 100일 경과 날짜라고 가정)
건물의 연면적은 100이고, 임대면적은 70이다.
건설비상당액 적수
= {200원 × 100일 + (200원+100원) × 265일} × 70/100
= (20,000원 + 79,500원) × 70/100
= 99,500원 × 70/100
= 69,650원
이렇게 산출된 임대보증금 적수, 당해건설비상당액 적수를
간주익금의 산식에 따라서 계산하여 간주익금을 손금산입, 기타사외유출 처리 하면 된다.
간주익금
= (임대보증금 × 365 - 당해건설비상당액 × 365) × 정기예금이자율(2.9%) × 1/365 - 금융수익
= (임대보증금 적수 - 당해건설비상당액 적수) × 정기예금이자율(2.9%) × 1/365 - 금융수익