사업자가 부동산 임대용역을 공급하고, 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우가 있다.
부가가치세법에서는 해당 금액에서 이자율에 상당하는 금액을 부가가치세 과세표준으로 본다.
쉽게 말해서, 회사가 부동산을 빌려주고 보증금을 받았다면
보증금을 무상으로 차입한 것과 같은 맥락으로 보아,
이자율 만큼 이득본 금액에 대해 부가가치세를 징수 한다는 의미 이다.
이런 부분에 대해서 정확히 장부처리를 하고, 부가가치세 신고를 해야 한다.
(참고)
법인세법에서도 이와 유사한 개념이 있습니다.
"임대보증금 등의 간주익금" 인데, 관련해 간단히 정리한 포스트가 있어서,
참고하실 분은 보시기 바랍니다.
임대보증금 등의 간주익금은 부동임대업을 주업으로 하는 영리내국법인이 차입금 과다법인인 경우에만 적용하는 법인세 조정항목 이므로, 부가가치세법에서 다루는 간주임대료와 함께 고려해야 하는 경우는 거의 없습니다.
법인세 // 임대보증금 등의 간주익금 조정
임대보증금의 성격은 무상 대여금 이므로 세법에서는 임대보증금과 관련한 이자수익효과 등에 대하여 익금으로 처리하도록 규정하고 있다. (조세특례제한법 제138조(임대보증금 등의 간주익금)
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산식은 아래와 같다.
간주임대료
= (해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상 기간의 일수) × 정기예금 이자율 × 1/365
과세기간 용어와 착오가 없기 바란다.
예를들어 1기 예정 신고라면, 1/1~3/31 기간만 고려하면 된다.
2기 확정 신고라면, 10/1~12/31 기간만 고려하면 된다.
정기예금 이자율은 2023년 현재 2.9% 이다. (법인세법 시행규칙 제6조)
(예시1)
5월 1일, 임차인 A에게 건물 면적 일부를 임대하고 보증금 100,000,000원을 받았다.
계약 기간은 10년이다.
1기 확정 신고 시
간주임대료
= (해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상 기간의 일수) × 정기예금 이자율 × 1/365
= (100,000,000원 × 61일) × 2.9% × 1/365
= 484,658원
분개는 아래와 같다.
(차) 세금과공과 484,658원
(대) 부가세예수금 484,658원
2기 예정 신고 시
간주임대료
= (해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상 기간의 일수) × 정기예금 이자율 × 1/365
= (100,000,000원 × 92일) × 2.9% × 1/365
= 730,959원
분개는 아래와 같다.
(차) 세금과공과 730,959원
(대) 부가세예수금 730,959원
한 가지 더, 참고할 사항이 있다.
임차한 건물을, 또다른 사업자에게 임대해 주는 경우가 있을 수 있다. (전대차 계약)
예를 들어, 어떤 건물 中 10개 층을 임차해서 쓰는 중에, 자회사에게 1개 층을 임대하고
임대보증금을 수취하게 되었을 때, 간주임대료를 계산하는 방식은 차이가 있다.
산식은 아래와 같다.
간주임대료
= {(해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 - 임차 시 지급한 전세금 또는 임차보증금) × 과세대상 기간의 일수} × 정기예금 이자율 × 1/365
부동산의 일부만 전대차 계약을 했다면 "임차 시 지급한 전세금 또는 임차보증금" 은 일부에 해당하는 면적만큼만 계산한다.
(예시2)
A 회사는 건물에서 동일한 면적의 10개 층을 임차해서 사용하고 있다.
해당 면적에 대한 임차보증금으로 100,000,000원을 과거에 지급한 바 있다.
5월 1일, 임차한 면적 중, 1개 층을 B 회사에게 전대차 계약을 통해 임대 했다.
계약상 임대보증금으로 50,000,000원을 수취 했다.
계약기간은 10년 이다.
임차 시 지급한 전세금 또는 임차보증금
= 100,000,000원 × 1층/10층 = 10,000,000원
1기 확정 신고 시
간주임대료
= {(해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 - 임차 시 지급한 전세금 또는 임차보증금) × 과세대상 기간의 일수} × 정기예금 이자율 × 1/365
= {(50,000,000원 - 10,000,000원) × 61일} × 2.9% × 1/365
= 193,863원